不動産経営の賃貸リスク：家賃滞納だけではない危ない入居者を避けるコツ

賃貸物件を所有あるいは管理・仲介をする場合の悩みの１つは、危ない入居者に当たることです。

１人の入居者によって、その物件の価値は大きく下がってしまい、そのせいで退去者が出てくるかもしれません。

 

また、新たな入居者を募集する場合にも影響が出てきます。

危ない入居者を見分けるポイントや賃貸リスクになる入居者に出会ってしまった場合の対応策を不動産経営のプロに聞きます。

不動産経営で家賃滞納よりも怖い入居者の賃貸リスク

危ない入居者と言えば、どんな例が浮かびますか？

一番先に頭に浮かぶのは家賃の滞納かもしれません。

 

もちろん、家賃の滞納は大問題です。

しかし、最近の多くの賃貸住宅の場合、保証会社への加入を義務付けているので、家賃滞納については、保証会社が保証してくれます。

 

また、問題のある入居者に退去を迫るにしても、１番合理的な理由で追い出せるのは、家賃の滞納です

実は、それ以外の理由だと、資産価値を下げるようなリスクの高い入居者であっても、家主から退去を迫ることができません。

 

それに家賃の滞納だけなら、その入居者だけの問題にとどまります。

やはり１番困るのが、問題行動を起こす入居者です。

 

例えば、近隣の方とうまくやれない、

共用部分などを管理に支障をきたすような使い方をする、

ささいなことで、周囲を巻き込んでクレームの嵐になる人です。

 

こんなトラブルを起こす入居者が一人でもいると、他の良い入居者が逃げてしまう賃貸リスクが発生する可能性があります。

 

しかし、上記の理由だけでは、借り手を保護する借家法があるため、簡単には賃貸の住人に退去を求めることができない事情があります。

 

本当に困った入居者なので、そんなトラブルメーカーは、自分の所有物件には、入居させないようにしたいものです。

危ない入居者を見分けるコツと対応策は？

では、実際に危ない入居者を事前に見分けることはできるのでしょうか。

 

多くの場合は、募集や契約は管理会社で行うことになりますが、経済的な面（職業、収入）や年齢以外は、なかなか見抜くことができないのも事実です。

 

ごく普通に見えた人が、入居後、ささいなことがきっかけで、問題行動を起こしたこともあります。

入居後、しばらくしてから、急変して問題を起す入居者に対しては、事前に防ぎようがありません。

賃貸リスクになる入居者に共通する第一印象とは

ただ、第一印象から、入居者の特質を、ある程度までは見抜く方法もあります。

上記のような近所関係の問題行動を起こす人の場合、最初の第一印象から、ある特徴があります。

 

例えば、最初から隣近所の人のことをやたらと気にします。

このような人は、大概、普通の人以上に隣近所の音に神経質だった過去があります。

 

「廊下の話し声が、気になってうるさかった。」

「近所で子供の泣き声がすると不愉快になる」などです。

 

過去に近所の住民とも喧嘩した経験が、ある人も要注意です。

「自分は被害者だったけど、隣人と揉（もめて）困った。」などを話されることがあります。

やはり、こういう方は、どちらが悪いか関係なしに、入居後も注意が必要です。

 

また、最初から乱暴は印象を受ける人も要注意です。

もちろん、ただフランクな雰囲気だけの方もいますが、服装や雰囲気も含めて乱暴なイメージの方は、入居後の部屋の使い方も乱雑だったりします。

 

乱暴に使われると預かった敷金だけでは修復が足りない場合もあります。

しかし、このようなタイプは、追加の修繕分を請求しても、応じてくれるどころか敷金を返さない事を逆恨みされたりすることもあります。

 

最初から、目つきや雰囲気が、明らかにおかしい人もいます。

このような人も、入居後に何か問題を起こす可能性が高いです.

 

市町村や医療機関のケア体制がしっかりしている、問題が起きそうな時に連絡が取れる保護者がいない限りは、断る方が無難です。

賃貸収入が欲しい時でも危ない入居者は断るべきか？

危ない入居者の見分け方について見てみましたが、どれも決定的なものではないかもしれません。

中には、その人の個性で片づけられるものもあります。

 

短い時間の中では、入居を断るという決断ができないことも多いはずです。

さらに空き室が多く、賃貸収入が少しでも欲しいときは、そんな入居者でも断るのは、もったいなく感じます。

 

しかし、後の賃貸リスクを考えれば、危ないと感じた人は、適当な理由をつけて、入居を断るのが無難かもしれません。

 

それで入居者を獲得する機会を逸してしまうことにはなりますが、どこまで賃貸リスクを背負う覚悟が、あるかどうか？です。

危ない入居者を入居させた場合の賃貸トラブルを防ぐ方法

いくつか空き部屋がある場合は、影響の少なそうな部屋に案内することもアリかもしれません。

しかし、左右両隣に新しい入居者がきたときに、トラブルが起こるリスクもあります。

 

そして、危ない入居者となる可能性を感じたら、入居後も普段以上に注意を払うことです。

また、そんな方こそ、トラブル防止のために、日頃からコミュニケーションをとっておく努力も必要です。

不動産経営の賃貸リスクになる危ない入居者の断り方

自分の第六感が、この入居者には貸さない方がよいと訴えてくる時は、収入が欲しくても賃貸は、やめた方がいいです。

多くの宅建業者が話していますが、この第六感というのは意外と当たるものです。

 

断り方は、相手を不愉快にさせない断り方をします。

下記が、よくある無難な断り方です。

「他の不動産の斡旋業者からの申し込みの方が、少しの差で早く決まったので、入居できなくなりました。」

 

上手に賃貸リスクになる入居者は避けられるようにしましょう。