宅建士の仕事は、不動産物件の仲介だけなく、不動産の管理にまで関わることがあります。
不動産物件の管理は、 実際は管理会社が行うことが多いですが、管理会社が質の高い管理ができるか？は、非常に大事なポイントです。
特にマンションやアパートやハイツ、一戸建てなどの賃貸物件は、管理状態が物件の将来の不動産価値を左右します。
よって不動産を仲介した宅建士と顧客である所有者が、将来も良い関係を築けるかも管理会社で決まります。
良い管理会社を選ぶことは、不動産の価値を判断するのと同じぐらい宅建士にとって大切なことです。
今回は、不動産に重要な管理会社の選び方を、長年、不動産経営の賃貸業で成功しているプロ宅建士のヒロさんに聞きました。
良い管理会社を選ぶコツはありますか？
管理会社の仕事の範囲と管理会社を見抜いて上手に付き合うコツを説明しますね。
不動産の管理会社の仕事範囲
実際に管理会社にはどんなことを依頼するのでしょうか。
物件の管理と言っても、大きく３つに分けることができます。
（１）家賃等のお金の管理
（２）物件の維持管理
（３）入居者の管理
このうち、(３)入居者の管理は、（１）お金や物件の管理と一緒に行われます。
そして、仕事を任せる範囲によって支払う管理料は違ってきます。
多くの業者は、入ってくる家賃収入のうちの〇％を支払うなど決め方をしています。
もちろん、所有物件が遠方にあるお客様やできるだけ自分で手間をかけたくない場合は、管理会社へ全てを任せることになるかもしれません。
全てお任せの場合は、家賃収入の平均１０%ぐらいになるかもしれません。
悪い不動産管理会社の見わけ方
悪い管理会社は、やはり何かにつけてルーズです。
家賃の管理についても、滞納が放置されていたり、家主への振込時期が不定期だったりします。
物件の管理にしても、エントランスや共用部分も含めて、ゴミや汚れが放置されていたりします。
また、修理等でも、自分達で何かできることがないか探すのではなく、すぐに業者に頼み、簡単に発注してしまいます。
それも、いくつかの業者に見積を頼み、一番良い業者を選ぶのではなく、自分達が楽できる使い勝手のいい業者を選びます。
そして、空きが出た場合の募集に際しても、常にお金をかけて綺麗にしたがり、やたらとリフォームを勧めてくることがあります。
理由は、その方が、入居者を募集しやすいからです。
このような管理会社であれば、せっかく入居者が決まっても、多額の費用をかけてしまい利益が出ません。
そうなると、何のために不動産を持っているのかわかりません。
そして、リフォームや修繕工事で、利益をあげようとしている管理会社もいます。
管理会社が工事を紹介して、それで仕事が決まれば工事業者から、バックマージンをもらうのです。
確かに建築業界では、仕事の紹介料を支払うことは良くありますね。
設計の仕事をしていても、ビル施設やマンションの共用部の改装の場合は、管理会社から工事業者が指定されることは多いです。
指定の工事業者が良い仕事をしてくれれば問題はないですけどね
電気設備などB工事までは、確かに現場を良く把握している指定の業者が工事をする方が、後でトラブルは無いので安心です。
しかし、躯体や設備に大きな影響が及ばない内装関係の工事業者は、自由に選ばせて欲しいところはあります。
良心的な不動産管理会社の事例
良い管理会社は、簡単に言うと、家主の利益を考えてくれて、自分で動いてくれるところです。
とにかく現場を第一に考えていて、すぐに現場に来てくれる近場にある管理会社の方が良いです。
スーツばかりを着ているよりも、作業服を着て現場で作業をしたことがある担当者の方が信用できます。
そして、家主の最終的な利益を的確に判断できる能力も必要です。
お金をかけてフルリフォームした方がいいのか、それとも現状維持で家賃を下げて募集した方がいいのか？
将来のリスクもふくめて、総合的なメリットを考えてくれるところの方がいいのは言うまでもありません。
メンテナンスと利益率の兼ね合いが難しそうですね。
その通りです。何でも丁寧に手厚くメンテナンス修理をしていたら、コストがかかりすぎ、事業としては失敗に終わります。
でも、物件が古いうえに、修繕が行き届かない部分が多いと、入居者が集まりにくくなりますよね。
それは確かです。誰もひび割れした壁面や、塗装の剥がれたメンテナンスが悪い、中古の不動産を好んで選びたくないからです。
収益とメンテナンスのバランスですね。
不動産オーナーに選ばれる人気の管理会社は、不動産の利益率を上げる方法に対して経験値が高く、的確なアドバイスをくれる会社でもあります。
良い不動産の管理会社を探すコツ
良い管理会社を探すコツはありますか？
知り合いに不動産オーナーがいれば、使っている管理会社が良いならば、紹介してもらうなど人の口コミで探す場合が多いです。
オーナーに知り合いがいない場合は？
それができなければ、自分でいくつも業者さんをあたって、感じてみることが大切なような気がします。
生の声が1番なんですね。
もし、現在使っている管理会社を変えたい場合は、大きなマンションなどは、住人さんの同意とか色々必要なので大変です。
自分の物件だけの話だと、踏ん切りだけの問題ですね。
先に代わりを探しておく必要はありますが。
もちろん、他にも事務的な手続き等、大変な手間がかかることはあるかもしれませんが
宅建士が不動産の管理会社で気をつける点
しかし、宅建士が仲介する不動産物件の多くは、既に管理会社が決まっていますが
はい、よって良い管理会社がついている不動産物件は、賃貸のお客様の場合は特に強くおすすめしますね。
最初から管理が悪い物件はすすめないのですね。
はい、その場は仲介料で利益が上がっても、入居後のクレームが多いと、後の手間が増えるだけです。
また、地場密着型で商売しているので、入居者のフォローが悪いと評判が立つのも困ります。
宅建士は、仕事で営業をしていると、物件所有者であるオーナーから管理会社を変えたいと相談される事もあります。
しかし、 良心的な管理会社に任せることができたとしても、それで終わりというわけではありません。
彼等は多くの物件を管理しています。
故意であるかどうかは別として、当然、目が届かないことも出てくるでしょう。
やはり全てのことを管理会社へ任せきるのではなくて、定期的に自分の目で見て確認することが、一番のリスク防止になります。
また、普段からの付き合いの中で慣れ合いになるのではなく、言うべきことは言わないといけません、当たり前ですが。
このように宅建士は、管理会社への相談を受けた時には、しっかりと対応ができるとオーナーから頼りにされます。
オーナーに対して、不動産仲介後でも、日頃から良い関係を構築できる宅建士が、次の仕事も紹介される可能性が高いです。
不動産の賃貸物件を巡る管理について見てきましたが、宅建業者が、管理会社を兼ねていることも多いですよね
不動産会社にとっては、契約が決まる際に支払う紹介料だけでは収入が不安定になります。 安定して収益を上げるには、物件の管理をして管理料を取ろうとするのは当たり前です。
賃貸物件などは、自分の会社の物件を主に紹介するということですね。
私も宅建業で不動産仲介をするのと同時に管理業務も運営しています。 当然、自分の会社が管理している物件から入居者を決めたい気持ちもよくわかります。（笑）
不動産の仲介業者に紹介されて賃貸物件を選ぶ時は、このことも頭にいれておいた方が良いですね
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