不動産投資は、投資家の間ではロングリターンがある、比較的に手堅い投資と言われています。
しかし、その一方で会社員が不動産投資を始めるときに、心配なことは不動産の投資リスクです。
最近では、カボチャの馬車のスルガ銀行の不正融資事件など、無理な投資ローンを組んで破産するサラリーマンは後を絶ちません。
そんな初心者が不動産投資の罠に陥らないように悪徳営業の騙しのテクニックを紹介している本が、「不動産投資 騙しの手口」です。
著者の前田浩司氏は、大手マンション販売会社に勤務後、マンション販売会社の創業メンバーーし、会社の上場も経験しています。
取締役営業部長まで経験した不動産業界３０年以上のキャリアから、不動産投資のリスクやメリットがわかります。
不動産投資に興味がある初心者には、ぜひおすすめの１冊です。
長年、営業の立場で不動産投資を営業してきた本音が、ここまで業界の裏を暴露するのか！と痛快になるほど炸裂です。
不動産投資をしなくても、宅建士の知識としても役立つ本です。
ポイントをまとめましたので、読んでみてください。
Contents
不動産投資の３大リスクに初心者は注意
「不動産投資の悪徳な営業マンに騙されない、賢い投資家になろう！」
著者の前田氏は、営業マンの視点から不動産投資のリスクを回避する注意点をいくつか挙げています。
不動産投資で失敗する大きな原因の一つは、人任せにして自分で情報を得て判断しようとしない姿勢です。
営業に任せきりにしないで、買主自身が不動産物件の知識を身につける必要があります。
実際に自分で物件の現地へ何度も足を運び自分の目で確かめるなど、情報収集の努力をしないと良い物件には巡り会えません。
ここでは、「不動産騙しの手口」の本文から３つのリスクを抜粋して一部、まとめてみました。
住宅ローンを組む前に投資用のローンを組むリスク
不動産投資の営業には、ローンが通りやすい属性の良い会社員や公務員が狙われます。
銀行からお金を借りれるローン額は、年収に応じた与信枠が決まっています。
営業の狙いは、この与信枠を使えるところまで使って、不動産購入用のローンを借りさせることにあります。
ここで注意しなければならないことは、与信枠を使ってしまうと、将来は自分の欲しい住宅物件が買えなくなるリスクがあります。
良心的な営業であれば、ローンが組めなくなる心配をしてくれ、投資物件よりも先にマイフォームの購入を薦めます。
赤字物件を所有していると、新たな融資が受けられないことを忘れないでください。
不動産を直ぐに２件も購入・高額物件はリスクが高い
不動産投資は投資金額が大きいので、一度大きな失敗をしてしまうと、金銭的に立ち直れないほどのダメージを受けます。
対策としては１件目を購入すれば、２件目は慎重になることです。
意外に思われるかもしれませんが、１件目は慎重に検討していた人でも２件目は気が大きくなります。
多額のローンを組むことに、心理的なハードルも下がるので、安易に購入しがちです。
ただ、１件目で上手くいったからと、直ぐに購入するのは危険です。
１件目を少ない金額で購入して、しばらく運用で様子をみて慣れてから、２件目を購入する方がリスクが低いです。
悪徳な営業は、与信枠に余裕があれば、収入が増えますと勧誘して２件目の購入をすすめたりします。
彼らは、不動産購入の手数料さえ入れば問題はないので、購入者の資金面のリスクは考えません。
高額な不動産物件を背伸びして無理なフルローン（頭金ゼロで購入すること）で買うのは論外です。
また、実際の返済能力以上に融資を受けるオーバーローンは破滅の第一歩です。
カボチャの馬車のスルガ銀行の不正融資のように、虚偽申告にサインをすれば犯罪です。
不動産購入の頭金が多ければ多いほど、運用は安心です。
慎重になり過ぎるぐらいが、不動産投資でリスクを最小限にするコツです。
不動産は利回りに注意！実質利回りが悪いリスク
「この物件は利回りが良いのでお買い得です。」
勧誘でよく使われる言葉ですが、この利回りの良さにも注意が必要です。
不動産は、実質利回りと営業上の資料の表面利回りは違います。
仮に表面利回りが１０％あったとしても、実質利回りは？の場合があります。
表面利回りには、下記のものが含まれていないからです。
・税金のリスク、空室のリスク
・管理費、積立金、修繕費のリスク
この中で特に心配なことは空室のリスクです。
例えば下記の状態で空室になる場合もあります。
・学生メインのはずが大学の移転で過疎地になり空室のまま
・ファミリー層に人気のエリアで単身者用のマンションを購入してしまい需要と合わない
購入前に、空室リスクを将来起こりえる全てのリスクでシュミレーションする方が失敗しないです。
また、将来は金利上昇のリスクも考慮する必要があります。
今は日銀の低金利政策で、金利も１％台のローンもありますが、これから上がるリスクもあります。
金利が上がることで、全体の返済額は増えます。
例えば、２１００万の借入金のローン金利は、１％の上昇だけで１１万５７７６円アップします。
利回りの良い物件が出ても、あらゆるリスクを想定して返済計画を立てることは必要です。
最近では、ローン減税の額が大きいので、借りれば借りるほど得になると思いがちです。
しかし、減税の効果が最も上がるのは、年収７００万円からです。
納税額が少ないサラリーマンには大した節税にはならないです。
また、不動産物件の減価償却費の経費計上がなくなり黒字化すれば、一気に納税額が増えます。
不動産投資におすすめの物件と探し方は
不動産投資で収益を上げようとすれば、主体的に動いて良い情報を手に入れることです。
前田氏が本の中で薦めている優良おすすめ物件の特徴と、その探し方についてまとめました。
不動産投資におすすめの物件
前田氏が本の中でおすすめする物件は、不動産投資に限らず王道の人気物件です。
・徒歩８分以内
・都心への通勤３０分以内
・商業施設と官庁が近くにある物件が最強
都心までの通勤距離が短い便利な物件は、以前変わらず人気があります。
特に最寄り駅に急行列車が止まるなど、利便性の高い物件は価格が、値崩れしにくいです。
官庁が近くにあると病院、郵便局、図書館、警察署など公共施設が多く便利です。
転売は、新築の方が有利です。
将来は転売を考えている人は、築年数が古すぎる不動産物件は売りにくい事を覚えておきましょう。
大手不動産会社が広告で宣伝している物件は安全
不動産物件の情報をオープンに見せない会社も要注意です。
お得な非公開の不動産だからとアピールする会社もありますが、その多くが「利益上乗せがバレる」から非公開が多いです。
それに比べて、大手不動産会社が広告で堂々と宣伝している物件は、多くの人の目に触れるので、ぼったくりのような価格は出せません。
この話は、私も意外でしたが、初心者であれば、営業から特別に優良物件の情報を回してもらえるのは考えにくいです。
オープンになっている情報を丹念に調べていくのが、初心者の最初の不動産物件の情報収集としては無難です。
誰でも見れる広告の不動産情報でも人によって見方は違います。
自分なりのフィルターで情報を取捨選択していく能力があれば、お得な不動産に巡り会える可能性は高いです。
不動産投資の成功のコツは良い営業を見つけること
不動産投資の営業の多くが、実際は不動産を購入したことが無い人です。
大半の営業マンが不動産投資物件を持っていないのは、資金の問題もあります。
特に営業の駆け出しの頃は、給与も安いのでローン審査が通らないです。
しかし、顧客に説得力を持たせるために、不動産投資を自分もしていると嘘をつく営業がいます。
このような嘘つき営業を見抜く方法は、「あなたの確定申告を見せて」と頼んでみることです。
不動産投資をしていれば、確定申告で賃貸収入が記載されます。
また、取引するならば、金融の仕組みや経済に詳しい営業パーソンの方が良いです。
勉強家で情報を良く収集している営業の方が、不動産取引で生じるリスクの問題にも相談に乗ってもらいやすいです。
リスクを避ける方法は主体的に動くこと
不動産投資は、営業パーソンの言うことを全面的に信用しない方が良いです。
人任せにせずに自分で書類の内容をチェックしましょう。
・売買契約書など混じっていないか？
・クーリングオフ制度の対象にならないという文字に注意
・買い付けを入れたら撤退は難しいと自覚する
また、購入する不動産がどれぐらいのリフォーム費用が必要なのか？
修繕知識を身に着けることも大切です。
手元に予備資金は残しておかないと、臨時でリフォームが必要になった場合、手元にお金がない状態になってしまいます。
管理会社の監視も必要です。
管理も任せきりというのも、自分の運用の勉強のためにもならないし、必要以上の出費があった場合でも気が付きません。
「不動産投資 騙しの手口」の本はリスク防止に最適
以上、本の内容を一部紹介しましたが、実際の本の内容は、ここで紹介する以上の情報の濃さがあります。
本を読むと過去に不動産購入を検討したことがある人ならば、自分が営業で受けたトークと同じだと気が付いた人もいると思います。
１冊の本から、不動産投資の営業の裏側が、ここまでわかるのは情報としてはかなり価値がああります。
悪徳営業に騙されないようになるので、初心者にはおすすめの本です。
不動産投資は、リスクが高い面もありますが、経営が安定すれば、毎月の家賃収入が入ってくるので安心です。
万が一の時は家族を守ることができるので、高所得の会社員が、住宅用の物件とは別に投資用の不動産物件を購入することも少なくありません。
宅建士の副業にも不動産投資は、最も向いているので興味がある人は、一度読んでみてください。
